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单腿走路行不远

2018-12-03 16:25:26

“单腿走路”行不远

上半年,住宅用地频频爆出地王,价格飙升;商业、办公及工业用地却频繁流拍,租金逐步下滑。有分析人士指出,前者炒作成份较多,而后者与实体经济复苏紧密相连,二者的反差显示出表面繁华的房地产市场正在单腿走路。

房地产市场作为拉动经济增长的重要动力,单腿走路的市场情形表明,尽管我国经济企稳回升的势头已初步确立,但行业及实体经济回暖基础尚不稳固。

在繁荣时期,住宅与商用地产开发往往是齐头并进。商用地产向来被视作实体经济桥头堡:经济复苏时期,投资资金在正式生产前必须花费资金用于购置生产用地或租赁厂房及办公场所,相关数据一直被视作实体经济吸引投资的重要指标。当前商业地产领域回暖无力,表明企业并没有如期望的那样扩大产能,政府为拉动经济增长而放出的大量资金并没有完全流向实体经济。因此,轻言房市回暖以及实体经济复苏,时间尚早。

上半年,一直同步发展的住宅和商用土地市场正在分化。中原地产提供给中国证券报的统计数据显示,上半年住宅用地市场火爆,北京居住用地的楼面均价2008年为每平米3798元,2009年上半年为3981元,上涨4.8%;多数城市更是频频刷新地王记录。同期的商用土地市场却成交惨淡,北京商办用地价格楼面均价从2008年的每平米3571元跌至2376元,下滑24%,工业用地楼面均价更是从每平米964元跌至550元,下滑43%;上海、广州、深圳等地的趋势与北京相似。在成交量上,北京市场商办、工业用地2008年全年仅流拍10块,今年前7个月这一数字已飙升至22块。

住宅市场及商用市场的价格及租金(住宅的主要衡量指标为价格,商业地产为租金)也分化明显。以北京为例,上半年住宅价格上涨9.7%;而上半年写字楼平均租金同比下滑9%,工业厂房及物流仓库平均租金同比分别下降6.4%及11.4%。

此外,各大商用物业的空置率无一例外上涨。自去年年底到现在,北京优质写字楼空置率从17.94%上升至23%,上海工业物业空置率从4.1%升至8.1%。原本应该人声鼎沸的办公室、商场及厂房,如今空空荡荡。

其实,出现房地产行业回暖依靠单脚走路的情形并不难理解。一直以来,住宅市场的炒作空间和弹性更大,更能吸引投资资金进入。而商业、办公用地,特别是工业用地,投资大,回报周期长,与经济周期关联更为紧密,炒作空间相对有限,价格上涨主要依靠实体经济向好带来的需求拉动。

尽管同处于去库存化的过程之中,但多数地产代理行认为,下半年住宅市场价格掉头向下的可能性较小,而商用物业租金继续下滑的趋势难以改变。统计数据显示,今年上半年北京二手房市场近四成需求来自投资资金,仅有六成为自主需求。这表明住宅市场泡沫正在形成。泡沫化将使住宅及商用地产两条腿之间差距越拉越大,一条更长,一条更短,这样的格局显然无法支撑行业稳固发展,行业整体真正回暖仍有待商业地产止跌回升,两者剪刀差缩小。

商业地产的回暖与经济周期紧密相连,绝非单纯投资或几个政策即可马上拉动。要缩小行业剪刀差,仍需给住宅市场挤泡泡,维持市场平稳发展,而不是暴涨暴跌,特别是在土地供应方面,应警惕高价地王涌现。可喜的是,7月部分城市工业地产成交量稍有上升,这表明随着经济逐步走稳,商业地产将逐步恢复元气。高力国际报告认为,明年上半年商业地产租金有望止跌,届时楼市分化局面有望逐步缓解。(来源:中国证券报)

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